Valmynd
Í miðborgum eru mörg atvinnuhúsnæði að loka. Verslanir, skrifstofur og stofur standa tómar, en eftirspurn eftir húsgögnum er að aukast gríðarlega. Fyrir fasteignaeigendur er hugmyndin um að breyta atvinnuhúsnæði sínu í Airbnb-leigu aðlaðandi: það blæs nýju lífi í auðar eignir og skapar reglulegar tekjur.
En þetta er ekki verkefni sem hægt er að framkvæma á óvæntan hátt. Í Frakklandi gilda sérstök lög og skipulagsreglur um borgarskipulag: breyting á notkun, leyfi sveitarfélagsins, tæknileg fylgni, viðeigandi skattlagning ... allt skref sem þarf að fylgja í réttri röð.
Þessi leiðarvísir frá Lavie Maison hjálpar þér að skilja hvernig á að breyta atvinnuhúsnæði löglega í húsgögnuð ferðamannagistirými, hvaða skref þarf að taka og hvernig á að gera það að arðbæru fyrirtæki án nokkurra lagalegra mistaka.
Svarið er já ... en ekki án skilyrða. Lögin setja strangar reglur um þessa tegund umbreytinga til að varðveita jafnvægið milli húsnæðis og efnahagslegrar starfsemi.
Hver eign hefur skilgreinda notkun: atvinnuhúsnæði, atvinnuhúsnæði eða íbúðarhúsnæði. Til að skipta úr einni eign í aðra þarf leyfi til breytinga á notkun, eins og kveðið er á um í byggingar- og húsnæðisreglugerð (grein L.631-7). Með öðrum orðum, atvinnuhúsnæði er aðeins hægt að breyta í íbúðarhúsnæði – og leigja út á Airbnb – með samþykki sveitarstjórnar.
Þessi regla kemur í veg fyrir að miðborgir missi verslanir sínar vegna ferðaþjónustu.
Í París þarf leyfi með greiðslu til að breyta atvinnuhúsnæði í húsgögnum fyrir ferðamenn: fyrir hvern fermetra sem breytt er verður að skapa sambærilegt húsnæði annars staðar. Aðrar stórborgir eins og Lyon, Bordeaux og Nice krefjast fyrirfram leyfis eða kvóta. Í minni bæjum er ferlið oft sveigjanlegra og nægir að gefa út einföld yfirlýsing.
Sumar reglugerðir um íbúðarhúsnæði banna breytingu atvinnuhúsnæðis í íbúðarhúsnæði, sérstaklega í byggingum sem eingöngu eru notaðar í atvinnuskyni eða borgaralegum tilgangi. Eignir sem staðsettar eru á vernduðum svæðum þurfa einnig samþykki frönsku byggingarlistarnefndarinnar (Architectes des Bâtiments de France). Að lokum getur atvinnuhúsnæðisleiga bannað allar breytingar á notkun. Áður en fjárfest er er því nauðsynlegt að kanna lagalega samræmi eignarinnar.
Að breyta atvinnuhúsnæði í húsgögnum felur í sér sérstakt stjórnsýsluferli: heimild til breyttrar notkunar, breytinga á tilgangi og yfirlýsingu um gististaði fyrir ferðamenn.
Það er skylda í öllum borgum með fleiri en 200,000 íbúa og hægt er að nálgast það hjá bæjarstjórninni. Umsóknin inniheldur teikningar, lýsingu á eigninni og, í París, tillögu að bætur. Án þessarar heimildar er leiga ólögleg og varðar háum sektum.
Þetta ferli er stjórnað af skipulagsreglugerð borgarinnar. Húsnæði sem flokkast sem „atvinnuhúsnæði“ verður að endurflokka sem „íbúðarhúsnæði“. Eftir eðli verksins þarf að leggja fram annað hvort bráðabirgðayfirlýsingu eða byggingarleyfi. Arkitekt getur aðstoðað við að tryggja að verkefnið sé í samræmi við reglugerðir.
Þegar breytingunni er lokið verður að skrá eignina sem húsgögnum fyrir ferðamenn til að fá skráningarnúmer. Þetta númer er skylda á vettvangi eins og Airbnb og Booking.com. Það gerir sveitarfélaginu kleift að fylgjast með skammtímaleigu og innheimta ferðamannaskatt.
Gisting á Airbnb verður að uppfylla sömu kröfur um þægindi og öryggi og hefðbundin heimili.
Íbúðarrýmið verður að vera að lágmarki 9 fermetrar, lofthæð 2.20 m, opnun út á við og rafmagnslagnir í samræmi við reglur. Kjallarar án glugga eru undanskildir.
Loftræsting, náttúruleg lýsing, loftræsting og eldvarnarefni eru nauðsynleg. Fyrrverandi atvinnuhúsnæði þarfnast oft algjörrar uppfærslu til að uppfylla staðla.
Uppbygging eldhúss, baðherbergis, einangrunar, vatns- og rafmagnsneta o.s.frv. Umfram lagalegar kröfur er áskorunin að skapa samfellt, bjart og þægilegt rými í samræmi við anda Lavie Maison.
Í París er óhjákvæmilegt að breyta notkun með bótum. Fyrir hvern fermetra sem umbreytist verður að bæta upp með byggingu sambærilegrar íbúðar. Heimildin er tilnefnd og tengd eigninni.
Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy… nokkrar borgir takmarka árstíðabundna leigu við 120 daga á ári fyrir aðalíbúðir og setja kvóta fyrir húsgögnum fyrir ferðamenn.
Leiga án leyfis getur leitt til sektar allt að 100,000 evrum fyrir hverja eign. Ráðhús, sérstaklega í París, framkvæma reglulegt eftirlit.
Vel staðsett atvinnuhúsnæði getur skilað 30 til 50% meiri tekjum en langtímaleiga. Ferðalangar kunna að meta einstakar og vel útbúnar eignir.
Leigutekjur eru flokkaðar sem iðnaðar- og viðskiptatekjur (e. economy, BIC).
Micro-BIC: 50% frádráttur (eða 71% ef eignin er skráð).
LMNP (raunveruleg reglugerð): frádráttur raunverulegra útgjalda (vinna, vextir, húsgögn).
Gerið ráð fyrir 1,000 til 2,500 evrum á fermetra eftir ástandi eignarinnar. Arðsemi fer eftir staðsetningu, reglufylgni og leigustjórnun.
Þeir tryggja að verkefnið sé í samræmi við reglugerðir, hámarka áætlanir og tryggja að staðlar séu uppfylltir. Arkitektinn tryggir hagkvæmni og fagurfræðilega gæði eignarinnar, en verkefnastjórinn hefur eftirlit með verkinu til að skila eign sem uppfyllir kröfur, er hagnýt og samræmd.
Sérhæfður lögfræðingur tryggir lögfræðilega málsmeðferð og staðfestir reglur íbúðarinnar. Löggiltur löggiltur höfundur hefur umsjón með endursölu eða réttindum.
A móttökuþjónusta svo sem Lavie Maison sér um daglega flutninga: móttöku, þrif, verðlagningu og ánægju gesta. Þetta er lykillinn að sjálfbærri ávöxtun og fyrsta flokks viðskiptavinaupplifun.
Breyting atvinnuhúsnæðis í Airbnb-gistirými felur í sér skipulagsmál, lagaleg atriði og fjárfestingar. Þegar það er vel undirbúið getur það aukið verðmæti ónotaðra eigna og skapað sjálfbærar tekjur.
Leyndarmálið að vel heppnuðu verkefni felst í þremur atriðum: að fara að lögum, hanna rými sem uppfyllir kröfur og fela sérfræðingum stjórnun. Það er þessi samsetning nákvæmni og glæsileika sem... Lavie Maison meistarar, sem bjóða upp á fyrsta flokks, óaðfinnanlega og ábyrga leiguþjónustu.