Valmynd
Laust skrifstofuhúsnæði er að aukast í stórborgum, en eftirspurn eftir skammtímahúsnæði með húsgögnum heldur áfram að aukast. Í París, Lyon og Bordeaux eru margir eigendur því að íhuga... breyta fyrrverandi skrifstofum sínum í Airbnb-íbúðir.
En á milli strangar reglugerðir, stjórnsýsluferlar og arðsemisvandamál, verkefnið krefst vandlegrar undirbúnings. Breyting á notkun, leyfi sveitarfélagsins, samræmi við húsnæðisreglur, skattlagning: hvert skref skiptir máli til að ná fram umbreytingu sem er lögleg, arðbær og sjálfbær.
Í þessari handbók, Lavie Maison útskýrir hvernig á að breyta skrifstofu í Airbnb, reglurnar sem þú þarft að vita, nauðsynlegt verk sem um ræðir og skilyrði fyrir arðsemi öruggs og farsæls verkefnis.
Í stórborgum Frakklands standa þúsundir fermetra af skrifstofuhúsnæði auðar. Þessi rými, oft á besta stað, eru einstakt tækifæri fyrir eigendur: að breyta þeim í gistingu með húsgögnum og góðum arði fyrir ferðamenn. Þessi þróun tekur á tveimur áskorunum: að nýta vannýttar eignir sem best og aðlaga borgir að nýjum lífsháttum.
Gamalt skrifstofa getur orðið að mjög arðbær eignÞar sem tómt rými skilar engum tekjum getur vel skipulögð umbreyting skapað aðlaðandi húsgögnum, hentugt fyrir viðskipta- eða afþreyingarferðalanga. Að umbreyta skrifstofu þýðir að gefa miðlægum stað nýja íbúðarhlutverki, aukið verðmæti eigna hans og stuðlað að endurlífgun borgarmyndarinnar.
Leigumarkaðurinn fyrir árstíðabundna leigu er enn blómlegur í helstu ferðamannaborgum. Fyrrverandi skrifstofubygging sem hefur verið breytt getur boðið upp á 8 til 12% brúttóávöxtun, mun hærra en langtímaleiga. Að því gefnu að reglum sé fylgt gerir þessi stefna þér kleift að auka fjölbreytni í fasteignasafni þínu og hámarka arðsemi þökk sé sveigjanleika Airbnb líkansins.
París, Bordeaux, Lyon og Nice eru mjög áhyggjufull. skortir gæðahúsnæði með húsgögnumFerðalangar eru að leita að vel útbúnum og þægilegum íbúðum staðsettum í miðlægum hverfum: nákvæmlega eins og mörg fyrrverandi skrifstofuhúsnæði. Þessi umbreyting mætir því raunverulegri eftirspurn og... hjálpar til við að draga úr lausum störfum í atvinnuhúsnæði, en um leið að bæta leigumarkaðinn.
Að breyta skrifstofu í húsgögnum krefst þess að farið sé að bæði skipulagsreglugerð og byggingarreglugerð.
Það eru tvær aðskildar aðferðir: breytt notkun og breyting á tilgangiÞetta getur verið viðbót eftir eðli verkefnisins.
Breytingin á notkun varðar lagalega virkni húsnæðisins. Skrifstofa er ekki íbúð; til þess að hún verði það, leyfi sveitarfélagsins er krafist í borgum með fleiri en 200,000 íbúa og í innri úthverfum Parísar. Í París er þetta leyfi gefið út af Húsnæðis- og búsetudeildStundum er krafist bóta: að breyta húsnæði annars staðar, sem ekki er íbúðarhúsnæði, í varanlegt húsnæði til að varðveita jafnvægið milli húsnæðis og efnahagslegrar starfsemi.
Breyting á notkun fer eftir PLU (sveitarfélagsskipulagsáætlun)Það felur í sér að breyta notkun byggingar: úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.
Þetta ferli gæti krafist a fyrri yfirlýsingu eða byggingarleyfi, allt eftir umfangi verksins (opnanir, mannvirki, framhliðar o.s.frv.). Að ráðfæra sig við arkitekt eða lögfræðing sem sérhæfir sig í skipulagsmálum borgarsvæða mun hjálpa til við að tryggja að þetta stig gangi snurðulaust fyrir sig.
Reglurnar eru mismunandi eftir borgum:
Þessar heimildir eru sérstakt fyrir eignina og eiganda hennar, Allar framtíðarbreytingar krefjast nýrrar umsóknar.
Áður en eignin er leigð út eru nokkur formsatriði sem tryggja að verkefnið sé í samræmi við reglugerðir.
Á að fylla út með skipulagsdeild borgarinnar:
Kynnið ykkur einnig reglur íbúðarhúsnæðisins: ákveðnar ákvæði geta bannað íbúðarhúsnæði eða tímabundna leigu.
Vinna sem breytir mannvirkinu krefst foryfirlýsingar eða byggingarleyfis. Þessi heimild tryggir öryggi, heilsa og reglufylgni af framtíðarbústaðnum.
Aðkoma an arkitekt tryggir að stöðlum sé rétt framfylgt (rafmagn, loftræsting, einangrun, lofthæð).
Þegar verkinu er lokið þarf að skrá eignina hjá sveitarfélaginu til að fá hana skráða. skráningarnúmer, sem er skylda á vettvangi eins og Airbnb eða Booking.
Eigandinn velur síðan sinn skattafyrirkomulagi: ör-BIC eða LMNP. Án þessa forms er leiga ólögleg og varðar sektum.
Rafmagnsvirkjanir, loftræsting og brunavarnir verða að vera í samræmi við íbúðarstaðla. Forúttekt gerir þér kleift að skipuleggja nauðsynlega vinnu.
Útlitið verður að innihalda:
Hvern fermetra þarf að hámarka til að veita framtíðaríbúum óaðfinnanlega og þægilega upplifun.
Þar sem skrifstofur eru ekki hannaðar til íbúðarnota, áhrifarík einangrun er nauðsynlegt fyrir þægindi, hljóðlátni og orkunýtingu.
Í París þarf leyfi til breytinga á notkun og stundum bætur til að breyta húsnæðinu í ferðamannagistingu.
Þessi ráðstöfun miðar að því að varðveita íbúðarhúsnæðisstofninn í ljósi aukinnar leigu á ferðamönnum.
Þau fela í sér að breyta öðru atvinnuhúsnæði í varanlegt húsnæði.
Þessi takmörkun eykur kostnað verkefna í París en er sveigjanlegri í borgum eins og Bordeaux or Lyon.
Þar sem Le Meur lögin (2024), sektir geta numið €100,000 og leiða til stöðvunar á viðskiptastarfsemi.
Skoðanir eru tíðar: að fylgja lögum þýðir að vernda fjárfestingu þína.
Skammtímaleiga getur skapað brúttóávöxtun upp á 8 til 12%, samanborið við 4 til 6% fyrir hefðbundnar leigur. Hins vegar verður að gera ráð fyrir endurbóta- og stjórnunarkostnaði.
Tekjur af Airbnb falla undir BIC flokkur:
Micro-BIC: 50% vasapeningur.
LMNP á netinuFrádráttur útgjalda og afskrifta. Val á fyrirkomulagi fer eftir tekjufjárhæð og stefnu um eignastýringu.
Airbnb leiga bjóða upp á meiri arðsemi en krefjast virkrar stjórnunar. Langtímaleiga er stöðugri og með minni takmarkanir. Rétt val fer eftir prófíl eiganda og markborgina.
Þeir tryggja tæknilega samræmi og auka yfirborðsflatarmálið, sem er kostur til að laða að ferðamenn.
Þau tryggja stjórnsýsluheimildir og viðskipti tengd til breytinga eða endursölu eignarinnar.
Að fela leiguumsjón í hendur a sérhæfð móttökuþjónusta svo sem Lavie Maison gerir þér kleift að hámarka tekjur, tryggja fyrsta flokks upplifun og úthluta flutningum (þrifum, móttöku, viðhaldi).
Þegar það er rétt undirbúið getur það að breyta skrifstofu í Airbnb-gistingu orðið verðmætaskapandi fasteignastefna.
Árangur byggist á þremur meginstoðum: samræmi við reglugerðir, gæði vinnu og fagleg stjórnun.
Með stuðningi Lavie Maison, hægt er að umbreyta hverju lausu rými í glæsilegt og afkastamikið húsnæði sem sameinar hönnun, þægindi og sjálfbæra arðsemi.